Статьи о недвижимости

Deprecated: Function ereg() is deprecated in /home/u165802/zemlyaipravoru/www/use/articles.php on line 3

Бесценные метры

В этом году мы узнаем, какой налог придется платить за наши квартиры и дома. Так во что нам обойдутся "квадраты" и сотки?

Новый единый налог на недвижимость, как известно, будет введен в 2013 году вместо двух имеющихся - на землю и на имущество. Известна также ставка и то, что начислять налог будут, исходя из рыночной стоимости жилья. Неизвестно главное - как именно будут определять саму рыночную стоимость.

ВСЕХ РАЗДЕЛИТЬ

Однажды в налоговой инспекции довелось увидеть такую удивительную картину. Мужчина пенсионного возраста умолял сотрудницу: "Возьмите ради бога с меня налог за дом. Почему соседям квитанции шлют, а мне уже который год - нет?" Пенсионеры - люди, как правило, добросовестные и властью пуганные. Кто знает, не начислят ли потом ни за что ни про что неподъемный штраф? Ситуация вполне типичная - бывает и так, что одному собственнику квартиры налог на недвижимость начисляют, а второму на ту же квартиру квитанции не приходят. Короче, неразбериха. Одна из причин этого - налог на недвижимость у нас очень низкий, и поэтому для налоговиков "неинтересный", он приносит всего 5% российского бюджета. Вот мытари и не парятся. Кто ж из-за пары сотен рублей будет надрываться? Между тем в той же Европе налоги на недвижимость - основа казны. И при нормально отлаженном процессе исправно платит подавляющая часть домо- и квартировладельцев. Впрочем, перемены не за горами. Задуманная реформа идеологически подается как намерение увеличить нагрузку на владельцев более дорогого и просторного жилья, а собственникам скромной недвижимости установить щадящий налоговый режим. Но, как опасаются многие, может больно ударить по многострадальному российскому среднему классу.

Итак, хитрость в том, что при относительно низкой ставке (0,1%) все зависит от оценки вашей недвижимости. Над методикой вплотную работают три ведомства: Минэкономразвития, Федеральная налоговая служба и Росреестр. Весной прошлого года они согласовали план реформы, согласно которому к началу 2011 года методика должна быть готова. Весь прошлый год ее тестировали в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане. Однако результаты до сих пор широкой общественности неизвестны, и проект документа еще не направлен в правительство. Между тем до конца 2011 года Росреестр должен оценить объекты капитального строительства на территории всей страны. А до конца 2012-го правительство должно внести в Госдуму поправки в Налоговый кодекс.

Сейчас БТИ использует так называемый затратный подход и не учитывает обстоятельств, влияющих на рыночную стоимость, таких, например, как местоположение объекта. Потому и выходит, что в подавляющем большинстве случаев цена, определяемая для начисления налогов, гораздо ниже рыночной. "Если оценивать семнадцатиэтажный дом, построенный на Красной площади, и точно такой же дом в чистом поле, применяя затратный подход, стоимость их будет одинаковой. Но в условиях рыночной экономики это совершенно неприемлемо", - отмечает Олег Репченко, руководитель проекта "Индикаторы рынка недвижимости". А как будет через два года?

Чтобы домо- и квартировладельцы не слишком нервничали, МЭР обнародовало позицию, которая должна успокоить часть населения. Министерство предлагает установить два вида универсальных вычетов - в 55 кв. м с площади жилья и в 6 соток с площади земли. То есть собственники недвижимости такой и меньшей площади будут освобождены от налогов вовсе. Но если у собственника несколько объектов недвижимости, то универсальный вычет будет действовать в отношении только одного из них. Это не окончательный вариант. Предлагается, например, вычет оформить в денежном выражении - 3 млн рублей, что соответствует средней по России цене квартиры. То есть если жилье будет оценено в эту сумму, то с него налог взиматься не будет.

КАК НАГРУЗИТЬ

Итак, как уже было сказано, налоговая нагрузка будет рассчитываться в размере 0,1% от рыночной стоимости недвижимости (региональным властям будет дано право ее уменьшать, на что, впрочем, рассчитывать не стоит). Таким образом, если у вас особняк стоит $1 млн, то каждый год вам будут начислять единый налог по $10 тыс. Если же речь идет о владельцах типового городского жилья, которых у нас примерно 80%, то для них разница с нынешней ситуацией будет не слишком заметной. Вроде обе поставленные задачи должны быть выполнены - и бюджеты будут пополняться, и основная часть населения не пострадает. Но споры продолжаются. Некоторые эксперты при этом считают, что оба подхода не годятся, поскольку, например, в Москве жилье гораздо дороже, значит, и платить здесь придется гораздо больше. Минфин к тому же настаивает на том, что нормативы оценки должны быть прописаны специальным законом, чтобы потом не пришлось судиться с миллионами собственников.

 Главное, на чем все сходятся, - это то, что способы, технология оценки должны быть абсолютно всем доступны, понятны и прозрачны. Это неудивительно, поскольку в принципах оценки и есть главная "засада". По словам Станислава Турбанова, главы налоговой практики Международной юридической фирмы CMS, установлением тех или иных вычетов проблему не решить, поскольку для большинства налогоплательщиков итоговая сумма налога станет определяться не размером необлагаемых площадей, а той рыночной стоимостью, которая будет определена для площади, подвергаемой налогообложению. Действительно, у нас не так мало семей, владеющих квартирами более чем в 55 "квадратов" да имеющих к тому же загородный дом или дачу.

Ни в Минэкономразвития, ни в Федеральной налоговой службе "Профилю" не удалось добиться ответа, когда все будет готово, и получить более подробную информацию о технологии оценки. Начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников сообщил, что в основу методики положен утвержденный Минэкономразвития федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)". Таким образом, стоимость будет определяться по математической модели, а при ее построении оценщики обязаны использовать информацию о сложившемся уровне рыночных цен на рынке недвижимости. Причем оценщики должны будут учитывать индивидуальные свойства объекта. Алексей Штейников уточнил, что "в основе методов массовой оценки лежит группировка объектов недвижимости, близких по факторам стоимости". Он пояснил также, что для каждой группы будет строиться своя модель, в которую будут "подставляться" значения "факторов стоимости конкретного объекта недвижимости". "Таким образом, методика в полной мере соответствует указанному федеральному стандарту оценки. Стоимость, рассчитанная по методике, отражает текущую рыночную конъюнктуру и является рыночной, в этом смысле она объективна", - уверен чиновник.

Вопрос в том, что считать индивидуальными особенностями и какой "вес" установить для каждой из них. Однако Олег Репченко не видит в этом проблемы. По его мнению, к методике определения рыночной цены нет смысла подходить так скрупулезно, для начисления налогов достаточно приблизительной оценки. По его мнению, нужно ориентироваться на заключаемые сделки на рынке недвижимости, они учитывают все факторы, влияющие на ее стоимость. Но ведь может оказаться и так, что приобретенное ранее городское жилье или дача, стоимость которых росла быстрее доходов собственника, окажутся неподъемными по цене обслуживания. Многие эксперты, в том числе Олег Репченко, считают, что оценка стоимости объекта, безусловно, должна ориентироваться на рыночную цену, но для налогообложения нужно установить дисконт не меньше чем в 20%. "Переоценивать стоимость имущества необходимо раз в три года, и тогда цель будет достигнута", - полагает эксперт. В любом случае к переменам хотелось бы подготовиться. Даже если оценку трудно будет признать несправедливой, то лучше ее знать заранее.

КАК СЧИТАЮТ...

Сегодняшняя оценка недвижимости в целях налогообложения не имеет ничего общего с его рыночной стоимостью. "БТИ дают налоговым органам оценку недвижимости, определяемую, исходя из стоимости жилья на момент его постройки, скорректированной на коэффициенты инфляции за каждый год и на коэффициенты износа за годы его существования", - поясняет Вячеслав Шаталин, партнер юридической компании "Налоговик". В основе метода - инструкция 1999 года Министерства по налогам и сборам "По применению закона РФ "О налоге на имущество физических лиц". Согласно этой инструкции расчет налога ведется по установленным налоговым ставкам от инвентаризационной стоимости объекта. Таковой стоимостью (при налогообложении) признается восстановительная стоимость объекта с учетом его износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Однако так называемые укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС) не учитывают современных технологий и материалов, применяемых в строительстве.

…КАК БУДУТ СЧИТАТЬ

Начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Алексей Штейников: "В основе методов массовой оценки лежит группировка объектов недвижимости, близких по факторам стоимости, и для каждой группы строится модель оценки, отражающая зависимость рыночных цен на объекты недвижимости и факторов стоимости. Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется путем подстановки значений факторов стоимости конкретного объекта недвижимости в модель оценки. Следует заметить, что значения факторов стоимости определяются для каждого объекта недвижимости, таким образом, при оценке учитываются его индивидуальные свойства".