+7 906 220-93-93
+7 8112 72-77-33

Статьи о недвижимости


Deprecated: Function ereg() is deprecated in /home/u165802/zemlyaipravoru/www/use/articles.php on line 3

Обзор наиболее значимых изменений в сфере земли и недвижимости за 2017-2018 гг.

Цель подготовки настоящего обзора — систематизировать и кратко охарактеризовать принятые или вступившие в силу в 2017 г. законы и подзаконные акты в рассматриваемой сфере, а также законы, вступившие или вступающие в силу в 2018 г.

Законы и подзаконные акты, принятые или вступившие в силу в 2017 г.

1. Наиболее значимым законом, принятым в 2017 г. в сфере земли и недвижимости стал Закон о государственной регистрации недвижимости (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ), объединивший государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и его кадастровый учет в единую систему учета и регистрации – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Одной из существенных новелл указанного закона стало распространение на машино-места правового режима недвижимых вещей. Ранее право на машино-место регистрировалось в виде доли в праве общей долевой собственности на здание (помещение), в котором оно было расположено. Теперь же машино-места стали учитываться в кадастре, и права на них регистрируются как на самостоятельные объекты недвижимости.

Еще одно существенное изменение – сокращение сроков совершения учетных действий: 5 рабочих дней – для кадастрового учета; 7 рабочих дней – для госрегистрации прав; 10 рабочих дней – в случае одновременного проведения учета и госрегистрации (ранее этот срок составлял до 20 рабочих дней).

2. В связи с большим числом пересечений земель лесного фонда с землями иных категорий актуальным является принятый Закон о лесной амнистии (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. №280-ФЗ), который ввел важное правило о приоритете сведений ЕГРН над сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре или лесоустроительных документах, при определении принадлежности или непринадлежности земельного участка к землям лесного фонда. Данная норма распространена на все земельные участки, права на которые возникли до 1 января 2016 г.

3. Законом о ведении гражданами садоводства и огородничества (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ) из действующего законодательства выведено понятие дачного хозяйства, равно как и земельных участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства. Закон оставляет понятия садоводства и огородничества, по сути, относя дачное хозяйство к садоводству. Некоммерческое объединение для ведения садоводства или огородничества теперь будет возможно только в форме некоммерческого товарищества. Указанные положения вступят в силу с 1 января 2019 г.

4. Сразу нескольким силовым ведомствам было предоставлено право самостоятельного изъятия земельных участков для государственных нужд. Указами Президента РФ ФСБ, ФСО и Министерство обороны РФ наделены правом самостоятельно изымать земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества для государственных нужд. Ранее указанные ведомства получали земельные участки для своих нужд, направляя соответствующее ходатайство в Правительство РФ, которое и реализовывало полномочие по изъятию.

5. В 2017 г. был принят целый комплекс законов и подзаконных актов, содержащих новые механизмы защиты прав граждан-дольщиков при строительстве жилья.

Основным стал Закон о защите прав граждан-дольщиков при банкротстве застройщиков (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. №218-ФЗ), который предусмотрел формирование компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков – 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Законом также установлены дополнительные требования к финансовому положению застройщика: не менее 10% от планируемой стоимости строительства должны быть собственными средствами застройщика и находиться на его банковском счете; у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, а также обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Законом о налоговых льготах при долевом строительстве (Федеральный закон от 27 ноября 2017 г. № 342-ФЗ) освобождены от обложения НДФЛ доходы граждан, полученные ими в виде возмещения за счет средств компенсационного фонда долевого строительства.

Дополнительно отмечу, что 19 июля 2017 г. Президиумом ВС РФ был утвержден Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

6. В сфере оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 274-ФЗ органам местного самоуправления было предоставлено право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории. Ранее Конституционный Суд в Постановлении от 5 июля 2016 г. № 15-П признал не соответствующими Конституции РФ законодательные ограничения прав местных властей на оспаривание в судебном порядке решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Законы, вступившие в силу в 2018 г.

1. С 1 января сокращен перечень оснований для отказа в предоставлении «дальневосточного гектара» (Федеральный закон от 1 мая 2016 г. № 119-ФЗ). В частности, если до 1 марта 2015 г. по заявлению третьего лица была утверждена схема расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, то теперь это обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении участка с использованием механизма «дальневосточного гектара».

2. С 1 января 2018 г. вступил в силу ряд норм Закона о защите прав граждан-дольщиков при банкротстве застройщиков (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ). В соответствии с данным Законом с 1 января 2018 г. начал работу ЕИС жилищного строительства, и с этой даты возникает обязанность по размещению в ней информации о банкротстве застройщиков. Также вступили в силу специальные требования к руководителю и главному бухгалтеру застройщика, в частности, не допускается наличия у них судимости за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти.

3. С 2018 г. введен особый порядок выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию объектов, для которых необходимо установление охранных зон (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 252-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») (объектов электроэнергетики, систем газоснабжения, транспортной инфраструктуры, трубопроводного транспорта или связи и пр.). Для принятия решения о вводе такого объекта в эксплуатацию застройщику необходимо предоставить в уполномоченный орган текстовое и графическое описания местоположения границ охранной зоны, перечень координат характерных точек границ такой зоны.

4. 1 марта 2018 г. вступил в силу Закон о продлении сроков дачной амнистии для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) до 1 марта 2020 г. (федеральный закон от 28 февраля 2018 г. № 36-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»). Документ позволяет гражданам и дальше оформлять свои права на объекты индивидуального жилищного строительства без получения разрешения на ввод их в эксплуатацию. Прежний срок действия амнистии в отношении объектов ИЖС истекал 1 марта 2018 г.

Так же, указанным Законом до 1 марта 2020 г. продлен срок, в течение которого субъектами РФ могут устанавливаться предельные максимальные цены кадастровых работ (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ).​